三井住友トラスト・ローン&ファイナンス融資状況

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融資の締まったこのご時世にホビー的物件へ融資が引けるところ、ということで、三井住友トラスト・ローン&ファイナンス本店に本日ヒアリングした内容をせっかくなので共有します。長文すみません。

金利はもちろん高いですが、物件価格も崩れてきていますし、とにかく融資対象物件が幅広いので、割安なものが見つかればはまるかもしれません。

 

 
●属性事業法人(売上2億以下かつ従業員5人以下の法人に限定。それを超えると金利などが業者向けに変わるので、基本的には資産管理法人と個人に対しての融資を想定)
 
資産管理
法人
個人
 
すべて同条件で対応する 
 
 
●融資可能エリア
 
基本的には支店のあるエリア(1都3県、大阪、名古屋、福岡、仙台、広島)が取り組みやすいが、全国検討化(上記エリア以外の場合、1都3県内での共担は必須) ●共同担保としてとれるエリア基本的には支店のあるエリア(1都3県、大阪、名古屋、福岡、仙台、広島)が取り組みやすいが、例えば北海道であれば札幌市だけなど、例外としてとれるものもあり個別判断 
 
●融資可能物件
 
種別賃貸併用住宅or事業用は可能
その場合、居住部分と賃貸部分のどちらの割合が大きいか?によりメニューが変わる
※居住部分が大きい場合、住宅ローン(団信加入必須3.9%のみ。5,000万円超の2.9%は適用できない)
※賃貸部分が大きい場合、アパートローンorアパートローンプラス 
 
宿泊が絡む業種は一切NG(旅館業も民泊も関係なく超ネガティブ)
 
その方が所有する物件の中に宿泊系がある場合、審査が厳しくなるが、所有物件の大半が宿泊系でない前提で、新たに取得する物件を絶対に宿泊系に使いませんという強めの文言の念書の提出によりクリアできる場合もある(ただ、厳しくはなる) 
 
 
●法人登記所在地
 
国内に登記所在地があり、トラストからの郵便物がそこで受け取れるようであれば全国OK東京に住んでいなくても大丈夫 
 
 
●アパートローン
 
用途:居住用
金利:(借入5,000万円未満の場合)3.9%(団信なし)もしくは4.3%(団信あり)(借入5,000万円超の場合)2.9%(団信なし)もしくは3.3%(団信あり) 
 
融資期間:
新築は最長35年まで 
 
区分、戸建、一棟、空室、オーナーチェンジのなんであれ、築年数を問わず最長30年融資(○○年 - 築年数、のような明確な規定はなく、すべて個別判断) 
 
物件の修繕状況や、顧客の属性や資産背景による。築古旧耐震かつボロ物件でも属性が良ければ30年融資はあり得る
※ただし団新加入の場合、完済時75歳までに限定されるなど、顧客の年齢により短くなることも  
 
融資金額:物件の評価次第だが、基本的には自己資金2割は入れて欲しい(共同担保により代用も可能。それなら諸費用ローンまで出せる)
担保評価の○掛けまで、といった掛け目の設定はなく、すべて個別判断 
 
その他条件:
共同担保は必須ではないが、あれば融資金額は延びる 
 
団信加入もしくは連帯保証人を立てる、のいずれかを求めることが基本だが、審査内容によっては、団信なし、連帯保証人なしでの融資も可能(以前より、共同担保や連帯保証人を求める傾向が弱まった)  
 
どれか1こでは保全を図りたい(共担or団信or連帯保証人) 
 
リノベーション費用融資はその物件単体では不可。共担を入れればリノベ費用の満額までは検討可能 
 
サラリーマンなどの本業の収入と、購入物件の収入の合計を収入とみなして審査するので、都心のワンルームマンションなどキャッシュフローが薄い物件でも、本業の収入から返済可能と判断すれば融資可能 
 
審査期間は3営業日で担保評価の簡易査定結果を出す(金利と返済期間の目線も含め) 
 
その上限金額内の融資で進める場合には正式審査のための書類を揃えて来店、面談。そこから10日〜2週間程度で金利と返済期間含む正式回答 
 
 
●アパートローンプラン
用途:事業用(事務所、店舗など)
金利:
(借入5,000万円未満の場合)4.4%(団信なし)
(借入5,000万円超の場合)2.9%(団信なし)
※アパートローンプラスは団信加入不可 
 
融資金額:
物件の評価次第だが、基本的には自己資金2割は入れて欲しい(ただしアパートローンより掛け目が低くなるので、より自己資金が必要になる傾向。共担で代用も可能。それなら諸費用ローンまで出せる) 
 
担保評価の○掛けまで、といった掛け目の設定はなく、すべて個別判断 
 
その他条件:
居住用物件の共同担保が必須になる
その他すべて上述通り 
 
居宅の物件を共担に入れることが必須★
(住宅ローン残債のある自宅を二番抵当に入れる、でもOK)
なので居宅物件を持っていない方がいきなりアパートローンプラスに申し込むことは不可 
 
 
●再建築不可、借地
基本的にすべて上記アパートローンと同じ考え方になる
金利、融資期間最長30年までの考え方はまったく同じ
借地の場合、旧法であれば残存期間超えの融資も可能定期借地の場合は残存期間内 
 
ただし担保評価は所有権の物件よりは下がる。自己資金は3割以上は必要になるイメージ(もしくは共同担保でカバー) 
 
融資金額500万円以上なら対応は可能だが、できれば最低1,000万円程度あった方が社内稟議を通しやすい 
 
 
●区分マンション
旧耐震でも借地でもなんでも最長30年で取り組み可能
 

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